Muchas personas suelen manejar conceptos erróneos respecto a las deudas por expensas, por ejemplo cuando decimos; "fulano de tal debe tanto y cuanto por expensas”, o como muchos nuevos propietarios  cuando en las         jornadas de cobranza se excusan, diciéndolos; “yo soy nuevo, la deuda anterior no me pertenece”.

La realidad dista mucho de ser esa, por el contrario la deuda por expensas, son obligaciones civiles denominadas “propter rem".

 

“Las obligaciones “propter rem” son aquellas en que la calidad de deudor o acreedor depende de una relación de señorío con una cosa: se es deudor o acreedor en tanto y en cuanto esa relación de señorío subsista. Si ella se extingue por cualquier causa que no sea achacable a la culpa del deudor (abandono, venta, pérdida, etc.), cesa también la calidad de deudor o acreedor, que pasa a la cabeza del nuevo titular de la relación sobre la cosa, quedando desobligado el anterior titular. Se las llama también obligaciones "ambulatorias", dado que "viajan" o "ambulan" junto con esa relación real.”

(Fuente: MARIANI DE VIDAL, M. (2004). Derechos Reales, tomo 1, Ed. Zavalía, p. 95).

 

Entonces podemos deducir de la definición de la Maestra Mariani de Vidal, que las deudas por expensas “se mantienen” en la unidad funcional y se depositan en cabeza del nuevo adquiriente, como consecuencia, este esta obligado a saldar “si existiere” las deudas devengadas con anterioridad a su ocupación, sin perjuicio, claro esta del derecho que tiene el nuevo adquiriente de iniciar acciones contra el enajenante atacando su patrimonio.

 A propósito para adentrarnos mas en la dimensión que cobra las deudas por expensas, es ilustrativo el resumen del fallo: "Azzaroni Liliana Alejandra y otro c/ Cons. Prop. García del Río 4062 s/ daños y perjuicios" - CNCIV - SALA D - 15/06/2004-; "El sucesor particular responde con el inmueble por la deuda por expensas comunes devengadas con anterioridad a la transmisión, mientras que el enajenante que la originó sigue obligado al pago con su patrimonio, al que, por lo tanto debieron haber recurrido las actoras a los efectos de la recuperación de su crédito. Es que en toda transmisión de dominio de una unidad en propiedad horizontal, ésta sigue afectada al pago de las expensas comunes cualquiera haya sido su titular, porque la ley así lo establece en forma expresa (art. 17 Ley 13512), sin perjuicio de que pueda perseguirse al anterior dueño por la deuda devengada durante el tiempo de su titularidad, aun cuando hubiere hecho abandono de la cosa (Bueres-Highton, "Código Civil... Análisis", ed. Hammurabi, Bs. As., 1997, 5-760 ap. 10, colaboración de la Dra. Susana Lambois; CNCiv. Sala K, 23.6.95)."

"Toda vez que el comprador adquiere la calidad de consorcista con el activo y pasivo de su antecesor, se advierte que resultará obligado al pago de la parte proporcional, sin perjuicio de las acciones que pueda luego ejercer contra su vendedor (Molina Eduardo, LL 1996-A-467). La obligación de certificar la deuda por expensas que el art. 6° del Dto. 18734/49 carga en cabeza del administrador, no implica la exigencia de que la deuda esté saldada para poder concretar la enajenación de la unidad, porque de la norma sólo surge que se trata de un certificado de "deuda", y no de "libre deuda", y ella ni siquiera impone al escribano que autoriza el instrumento de transmisión el deber de solicitar tal certificado, sin perjuicio de la responsabilidad que eventualmente pudiera caberle por los daños y perjuicios que devengaran de esa omisión (Mariani de Vidal, Marina, en LL 1989-A-434; Colerio, J. P., LL 1990-B-540)."

Vemos como la Cámara Nacional Civil Nº IV Sala D, categóricamente nos dice que las obligaciones por deuda de expensas son exigibles al adquiriente hasta el punto de llegar a rematar el inmueble en cuestión, sin perjuicio de las acciones que este pueda ejercer contra el enajenante.

Como siempre nos dice una entrañable propietaria cada vez que vamos a visitar uno de nuestros edificios -“mire hijito mío; no me alcanzara, luego, para comprarme un nueva camisa, pero las expensas es lo primero que aparto al cobrar mi sueldo”,

Para ir terminando, es muy importante que usted consorcista o usted futuro consorcista, tome consciencia que, primero y principal estas deudas son obligatorias y pueden llevar a la ejecución de su unidad funcional.

Que más allá de la obligación legal usted tiene una obligación moral, con los demás copropietarios, de colaborar en la pujanza del edificio, que es el hogar de todos.

Por ultimo  el dinero recaudado en el cobro de las expensas no enriquece al administrador o cae en un saco roto , por el contrario usted lo vera reflejado en su hogar ; “al oler el perfume a limpieza en los pasillos”, al “ver los matafuegos controlados debidamente” al “encender las luces y ver la totalidad de las lamparitas prendidas” ,también “al tener una urgencia y que a la brevedad nuestro jefe de mantenimiento este tocándole la puerta para solucionarle el problema”, eso, entre muchas otras cosas.

En Alas abogamos siempre por el cobro de las expensas y también sabemos agradecer con creces el buen cumplimiento de aquellos que, como decimos habitualmente, “son los que pagan siempre”, llevar un consorcio adelante depende de muchas variables, entre las mas importantes se encuentran, un buen capital humano, y esto es tanto un administrador honesto y eficaz, como así también consorcistas comprometidos y cumplidores.

 

  

 

 

Muchas veces en nuestros edificios solemos ver basura en el pasillo o bicicletas aseguradas a ciertos caños, todo lo cual es rápidamente reprendido por nuestro staff con la consiguiente verificación que esto no ocurra más.

Tanto los pasillo, como los cuartos de maquinas o medidores, el ascensor, cañerías generales y el mismísimo suelo tienen algo que los relaciona y es que todos y cada uno de ellos, entre muchos otros, son bienes comunes.

Estos están definidos junto a los bienes exclusivos en el artículo 2 de la ley 13512, trascrito a continuación;

“Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería;

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.”

 

En el derecho de propiedad horizontal hay cosas que ineludiblemente deben ser comunes porque la edificación las solicita (suelo, cimientos, muros maestros, techos) o porque la comunidad las necesita (escaleras, servicios centrales, provisión de agua, etc.) y no se concebiría que fueran asignados a una persona en particular.
La enumeración del artículo en análisis es ejemplificadora porque muchos elementos comunes en un edificio pueden no serlo en otro. No hay excepciones al respecto ya que el suelo –que algunos autores mencionan como muestra de un elemento ineludiblemente común en todos los supuestos- también puede transformarse en privativo o, inclusive, llegar a extinguirse.
Esta división entre bienes propios y comunes tiene varias consecuencias. En primer lugar, sirve como referencia usual -aunque no única- para asignar los porcentuales dominiales que en la generalidad de los casos tienen que ver con la superficie privativa. En segundo lugar, fija la cuota de responsabilidad frente al daño causado. Si la avería sucedió en un espacio común, la reparación corresponde al consorcio y al consorcista si aconteció en una superficie privativa o cañerías de su propiedad.

Por otra parte del hecho de que una parte sea privativa o de uso común, va a depender el derecho de uso racional o disposición del consorcista, como se podrá argüir de lo anteriormente dicho, el consorcista tendrá un pleno derecho sobre su parte privativa mientras que sobre las partes comunes solo le podrá dar el uso para el cual esa parte común fue en su espíritu destinada, por ejemplo los caños están para la conducción del agua o el gas según el caso, no como bicicletero por decir un ejemplo. 

Otra limitación que representa el hecho de que existan partes comunes es la referida a la modificación, estas no se pueden modificar por decisión unipersonal, las modificaciones o mejoras solo se podrán decidir a través de la asamblea, que es el órgano de gobierno del consorcio, a propósito nos ilustra el siguiente fallo ("Faskowicz, Ezequiel y otro c/Wapñarsky, Bernardo y otros s/daños y perjuicios derivados de la vecindad - sumario" - CNCIV - SALA F - 16/07/2002), cuyo extracto nos servirá de orientación;

 

Como vemos el hecho de vivir en un edificio o cualquier otra propiedad que este bajo la regulación de la ley 13.512, nos exige legalmente ser precavidos y a respetar los espacios comunes, el consorcista tiene que tener conciencia de que el no esta solo y que al comprar su unidad, además adhirió a un contrato el cual es el reglamento de copropiedad y administración, al cual le debe respeto y cumplimiento, pero esto será tema de la próxima entrega, de nuestras anotaciones sobre propiedad horizontal.

 

El Reglamento de Copropiedad y Administración es la escritura pública que incluye y encuadra a un edificio en la ley 13512 y regula en términos específicos el funcionamiento y las relaciones entre los copropietarios para cada uno de los consorcios de Propiedad horizontal.
No puede contradecir las leyes vigentes y por lo tanto debe atenerse a lo establecido por la ley 13512 de Propiedad Horizontal y su decreto reglamentario Nº 18.734.

Su importancia es fundamental para definir la organización consorcial. Señala las unidades funcionales, sus metrajes, sus porcentuales, las cosas propias y comunes, los órganos de gobierno del consorcio de propietarios, clases y forma de convocar a asambleas, etc.

La ley 13512 de Propiedad Horizontal establece en su Artículo 9 que “Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad”
También según el Artículo 1 del el DECRETO reglamentario de la ley 13512 establece que “dicho reglamento podrá también ser redactado e inscripto en los registros públicos por toda persona, física o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad -conforme al régimen de la ley número 13.512- un edificio existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la inscripción del referido reglamento.” ]
Por otra parte es una condición para la traslación de dominio de inmuebles en Propiedad Horizontal, ya que “No se inscribirán en los registros públicos, títulos por los que se constituya o transfiera el dominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos, cuando no se encontrare inscripto con anterioridad el reglamento de copropiedad y administración o no se lo presentare en ese acto en condiciones de la inscribirlo.” (Articulo 2 del mismo decreto).

Cláusulas obligatorias:

 

a)      Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;

b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública.

c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes.

d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.

Y el Articulo 9 del Decreto Reglamentario de la misma ley dice que el reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:

1) Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva.

2) Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamentos con relación al valor del conjunto.

3) Enumeración de las cosas comunes.

4) Usos de las cosas y servicios comunes.

5) Destino de las diferentes partes del inmueble.

6) Cargas comunes y contribución a las mismas.

7) Designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones.

8) Formas y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cómputo de los votos; representación.

9) Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los artículos 5º y 6º del presente decreto. (Actas de asambleas y certificación de deudas por expensas comunes).

10) Constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.

11) Autorización que prescribe el artículo 27. (Autorización municipal).

 

 

No obstante todo lo predicho hay propietarios que no lo tienen porque su escribano, si han adquirido la unidad por compraventa, no se los ha entregado.

No está obligado a entregarlo ni el administrador ni ningún vecino, aunque es aconsejable hacerlo a fin de obtener fotocopia, como gesto de buena voluntad.

De no ser posible obtenerlo así, se deberá solicitarlo por nota firmada, donde se pida la expedición de testimonio y se detallen los datos catastrales del inmueble, con la firma del que suscribe certificada por un escribano

Si no se poseen los datos catastrales, que están en la escritura de compraventa, previamente deberá requerirse un informe de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Con esa nota dirigirse a la calle Alsina 2280 en la ciudad de Buenos Aires, donde funciona el Archivo del Colegio de Escribanos para solicitar el testimonio del Reglamento de Copropiedad y Administración

Dicha oficina lo expide en dos días (urgente) o en ocho días, variando su costo en atención a ello.

 

Si usted estimado consorcista no lo tiene en su poder, haga respetar sus derechos, y reclámelo, en Alas encontrara todo el asesoramiento necesario para la adquisición de este y toda documentación inherente a la vida consorcial, aquí no queremos que usted encuentre solo un administrador eficaz y honesto, sino también un amigo el cual a través de la sinceridad y haciendo todo para desarrollar una excelente gestión lograra que usted se sienta cómodo y se sienta lo suficientemente confiado tanto como para encomendar su hogar en nuestras manos , como así también para recomendarnos a un colega, familiar o vecino.